1. Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai năm 2013
Bộ luật Dân sự năm 2015
Luật Xây dựng năm 2014
Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết một số điều của Luật Đất đai
2. Nội dung phân tích:
Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."
Theo đó, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng nếu đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đáp ứng những điều kiện khác trên. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực thì giao dịch mới được pháp luật thừa nhận theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật này:
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."
Sau đây chúng ta sẽ đi giải quyết từng trường hợp cụ thể:
Mảnh đất rộng 100 mét vuông chủ hộ bán cho cô A lúc đó chỉ có giấy tờ mua bán viết tay có người làm chứng, mảnh đất lúc đó chưa xây nhà! Sau khi mua đất cô A mới cất nhà trên mảnh đất đó, giờ cô A bán toàn bộ đất và nhà trên mảnh đất đó cho em (có hợp đồng mua bán viết tay, có người làm chứng) Giờ em muốn hỏi thủ tục sang tên làm sổ đỏ, em nhờ Công ty tư vấn Ngân Việt tư vấn giúp thủ tục như thế nào? Chi phí như thế nào ạ? Em chân thành cảm ơn!
Theo những quy định được trích dẫn ở trên, nếu bạn làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cô A sang bạn thì giao dịch này sẽ không hợp pháp. Cần phải xác định miếng đất này đã được cấp giấy chứng nhận hay chưa, nếu đã được cấp thì người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người có quyền chuyển nhượng cho bạn. Trong trường hợp chưa được cấp thì cần phải xem cô A có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận hay không, nếu đủ điều kiện thì cần làm thủ tục cấp giấy chứng nhận trước khi chuyển nhượng cho bạn.
Về điều kiện cấp giấy chứng nhận bạn có thể tham khảo các quy định trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn liên quan.
Mình muốn hỏi về chi phí làm sổ hồng mua nhà 250 m2 viết tay và giá 500 triệu thì chi phí sẽ là bao nhiêu?
Giao dịch bằng giấy viết tay sẽ không làm phát sinh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nếu bạn thực hiện việc chuyển quyền theo đúng quy định thì sẽ phát sinh các loại thuế, phí sau:
- Thuế thu nhập cá nhân do bên chuyển nhượng nộp bằng 2% giá trị quyền sử dụng đất theo hợp đồng, trường hợp giá này thấp hơn giá do Nhà nước ban hành thì sẽ tính theo khung giá của Nhà nước.
- Lệ phí trước bạ do bên nhận chuyển nhượng nộp bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất theo hợp đồng, trường hợp giá này thấp hơn giá do Nhà nước ban hành thì sẽ tính theo khung giá của Nhà nước.
- Phí đăng ký biến động đất đai, phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành.
Năm 2009 tôi có mua thêm 8m đất nhà kế bên để xây nhà (Chỉ có giấy tờ viết tay). Hiện nay nhà kế bên đó đang thế chấp quyền sử dụng đất và có nguy cơ phát mại. Vậy rất mong Công ty tư vấn Ngân Việt tư vấn gia đình tôi nên phải làm thế nào. Trân trọng cảm ơn !
Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất." Theo đó, giao dịch này giữa hai gia đình không được công nhận. Bạn có thể yêu cầu bên kia hoàn trả số tiền mua đất hoặc khởi kiện ra Tòa án để lấy lại số tiền này.
Tháng 7/2016 vừa qua tôi có mua một mảnh đất gần 30m2 có sổ đỏ nhưng chúng tôi mới chỉ mua bán bằng giấy viết tay vì là chỗ người quen. Sau đó tôi xin giấy phép xây dựng và được cấp giấy phép xây dựng tạm vì dính dự án H2. Giấy phép cấp cho tôi 3 tầng 1 tum. Vậy tôi xin hỏi mảnh đất của tôi là như thế nào và được sử dụng bao lâu ? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Luật Xây dựng quy định về xây dựng công trình tạm như sau:
"Điều 131. Xây dựng công trình tạm
1. Công trình xây dựng tạm là công trình được xây dựng để phục vụ thi công xây dựng công trình chính.
2. Chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng và thực hiện xây dựng công trình tạm theo thiết kế, dự toán xây dựng được duyệt.
3. Công trình xây dựng tạm phải được dỡ bỏ khi đưa công trình chính của dự án vào khai thác sử dụng, trừ trường hợp công trình xây dựng tạm phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt."
Theo đó, trong trường hợp này gia đình bạn không phải là công trình tạm, có thể gia đình bạn đang được cấp giấy phép xây dựng công trình có thời hạn. Đối với loại công trình này, thời hạn tồn tại sẽ được ghi trong giấy phép xây dựng theo quy định:
"Điều 94. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:
a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;
c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.
2. Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.
4. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.
5. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo."
Tuy nhiên, khi hết thời hạn thì có thể được gia hạn theo quy định tại Điều 99 Luật này:
"3. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đã hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép, nhưng quy hoạch chưa được thực hiện thì chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình đề nghị cơ quan cấp giấy phép xây dựng xem xét gia hạn thời gian tồn tại cho đến khi quy hoạch được triển khai thực hiện. Thời hạn tồn tại công trình được ghi ngay vào giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp."
Về việc giao dịch bằng giấy tay, theo những phân tích từ các câu hỏi trước thì giao dịch này không được pháp luật thừa nhận. Để hợp pháp quyền của mình, bạn cần hoàn tất thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Việc nằm trong quy hoạch chỉ làm hạn chế một số quyền khi sử dụng đất.
Chào Công ty tư vấn Ngân Việt, tôi đang có ý định mua một mảnh đất với diện tích 100 m2 ở Tp Quy Nhơn, đây là đất vườn và không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khu này nằm trong kế hoạch quy hoạch 20 năm trước nên xã không cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người dân, bây giờ đã qua hạn quy hoạch và xã bắt đầu cấp giấy phép sử dụng đất. Tôi muốn hỏi trong trường hợp này thì khi mua đất thủ tục giấy tờ viết tay sẽ như thế nào, cần chứng thực hợp đồng mua đất ở đâu, và tôi có được cấp giấy phép sử dụng đất sau này không. Những giấy tờ cần thiết để sau này thuận lợi cho tôi trong việc xin giấy phép sử dụng đất là gì?
Trước khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn cần chờ người chủ đất làm xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó ký hợp đồng chuyển nhượng và công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã. Bước cuối cùng là đến văn phòng đăng ký đất đai làm thủ tục đăng ký biến động đất đai. Khi hoàn tất quá trình là khi quyền sử dụng đất của bạn được công nhận.
Về các giấy tờ cần thiết khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn tùy vào trường hợp thì chúng tôi mới có thể tư vấn cụ thể cho bạn nên bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được hỗ trợ cụ thể.
Thưa Công ty tư vấn Ngân Việt, cha mẹ đã sang tên cho 3 chị em chúng tôi đồng sở hữu căn nhà. Bây giờ chúng tôi bán đi căn nhà, lấy toàn bộ số tiền cho lại mẹ. Cả 3 chị em chúng tôi điều đồng ý và đã ghi tờ giấy tay đồng thời cũng ghi âm lại lời nói cho tặng lại mẹ toàn bộ số tiền bán nhà để mẹ trả nợ. Nhưng sau này nếu 1 trong 3 chúng tôi không thừa nhận đã ký vào tờ giấy trao tặng. Vậy khi ra luật pháp thì tờ giấy viết tay và đoạn ghi âm đó có hiệu lực hay không. Xin Công ty tư vấn Ngân Việt tư vấn giúp tôi.
Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản, cụ thể là tặng cho động sản như sau:
"Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.
Điều 458. Tặng cho động sản
1. Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký."
Theo đó, hợp đồng tặng cho tiền không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực pháp luật. Chỉ cần đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự thông thường thì giao dịch đã được thừa nhận. Trong trường hợp sau này người ký không thừa nhận mình đã ký thì có thể thực hiện biện pháp giám định chữ ký.
Về bản ghi âm có được coi là chứng cứ không thì Bộ luật tố tụng Dân sự 2015 quy định tại Khoản 2 Điều 95 như sau:
"2. Tài liệu nghe được, nhìn được được coi là chứng cứ nếu được xuất trình kèm theo văn bản trình bày của người có tài liệu đó về xuất xứ của tài liệu nếu họ tự thu âm, thu hình hoặc văn bản có xác nhận của người đã cung cấp cho người xuất trình về xuất xứ của tài liệu đó hoặc văn bản về sự việc liên quan tới việc thu âm, thu hình đó."
Nếu đáp ứng tiêu chuẩn trên thì bản ghi âm sẽ được coi là chứng cứ.
Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro thì mọi người có thể cùng nhau ra UBND cấp xã hoặc văn phòng công chứng.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
làm sổ đỏ sổ hồng từ mua bán đất bằng giấy viết tay tại TP Quy Nhơn 
Dịch vụ làm giấy tờ nhà đất từ giấy viết tay tại TP Quy Nhơn 
